ตลาดอสังหาฯ ยังไม่ Over Lending

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย over supply, over built แต่ยังไม่ over lending เนื่องจากโรคโอเวอร์ 3 อย่างคือ over supply, over built และ over lending เกิดขึ้นมาในปี 54 ในยุคต้มยำกุ้ง มีการสร้างเกิน demand ปกติ วัดจากปริมาณการสร้างอสังหาริมทรัพย์โดยรอบกรุงเทพฯ และในกรุงเทพฯ เอง ทำให้ทุกอย่างลืมครืนลงมาพร้อมๆ กับตลาดเงิน

ในขณะที่ปี 56 นี้เอง กำลังจะกลับไปเหมือนยุค 54 มีการสร้างแหล่งที่อยู่อาศัยมากกว่าความต้องการปกติ ลามไปสู่ต่างจังหวัดและแหล่งท่องเที่ยวเพิ่มมากขึ้น โดยในไตรมาสท้ายๆ ของปี 56 คาดกันว่าเศรษฐกิจจะชะลอตัว อสังหาริมทรัพย์จะต้องปรับตัวและมีการชะลอตัวเช่นเดียวกัน แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการทั้งหลายยังมองในแง่ดีอยู่ แต่สถาบันการเงินเริ่มมองเห็นถึงความเสี่ยงที่มีเพิ่มขึ้นทุกขณะ แถม ธปท. เองก็เฝ้ามองอย่างใกล้ชิด คุมเข้ม ให้สร้างเกราะป้องกันความเสี่ยงโดยให้จัดลำดับชั้นของลูกหนี้ สำรองหนี้เสีย คุมการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะในกลุ่มของอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น

ถึงอย่างนั้น ผู้ประกอบการในกลุ่มนี้โดยเฉพาะรายใหญ่ๆ ในตลาดที่ครอบคลุมกว่า 65% ของตลาด ก็ยังตั้งเป้าปลายปีว่าจะโตอย่างต่อเนื่อง โดยไม่เชื่อว่าตลาดอสังหาฯ จะมีการปรับตัวลดลงแต่อย่างใด โดยมีสมมติฐานว่ามีความต้องการแฝง คือกลุ่มที่มีการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเพื่อนำไปลงทุนมากขึ้น ซึ่งในปัจจุบันมีการประมาณการกันว่า มีผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดมิเนียมสูงถึง 50% เพื่อลงทุน เพราะ supply overs demand คาดการณ์ว่ามีการซื้อเพื่ออยู่เองเพียง 45% เท่านั้น ที่เหลือบวกลบประมาณ 5% ซื้อไว้เก็งกำไร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังแปรปรวนและจะแปรปรวนมากขึ้นในปลายปีนี้ เพราะเหตุการณ์ต่างประเทศในด้านต่างๆ ทั้งคิวอีของอเมริกา หนี้เสียของประเทศที่กำลังพัฒนาอย่าง กรีซ โปแลนด์ และในกลุ่มประเทศยุโรป ยังแก้กันไม่จบ และถูกกระทบซ้ำด้วยความวุ่นวายในอียิปต์ ซีเรีย และตะวันออกกลาง ที่เป็นกำลังผลิตน้ำมันของโลก ปัจจัยลบทั้งภายในและภายนอกมีมากขึ้น ความเชื่อมันของนักลงทุนก็เริ่มถดถอย

ตลาดอสังหาฯ ยังไม่ Over Lending

แต่ที่ยังดีคือ ผู้ประกอบการไทยส่วนใหญ่มีเครดิตที่ดี กู้น้อยลง เพราะเงินร้อนทั่วโลก ลงทุนในหุ้นและผู้ประกอบการอยู่ในตลาดหุ้น สามารถขายตราสารหนี้ระยะกลางได้ กู้จากสถาบันการเงินก็น้อยลง ไม่เป็นภาระแก่ระบบการเงินจากสถาบันการเงินในประเทศ อัตราส่วนการกู้ก็ยังต่ำอยู่ในปีอื่น จากสถานะ 3 over ก็เหลือเพียง over lending ที่ยังไม่เกิด

แต่ถ้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปลายปีจะหดลง สินค้าคงค้างคงเหลือในตลาดพอสมควรก็จะไปบีบตลาดเช่า ซึ่งเป็นตลาดเอสเอ็มอีของอสังหาริมทรัพย์คอนโดมิเนียมเช่าก็จะล้นตลาด อพาร์ตเม้น อาคารต่างๆ ก็จะมีราคาลดลง ยิ่งคาดกันว่า GDP จะลดลงอีก 0.5% กำลังซื้อก็จะถดถอยลงอีก รัฐบาลคงจะต้องคิดและเตรียมตัวไว้ล่วงหน้า ป้องกันไว้ดีกว่าแก้ แต่รัฐบาลปัจจุบัน โดยเฉพาะ ธปท. ชอบที่จะรอให้เกิดปัญหาก่อนแล้วค่อยแก้ จึงทำให้หลายๆ เหตุการณ์สายเกินจะแก้ไปทุกครั้ง

แต่ทั้งนี้ก็ไม่ควรตระหนกตกใจเกินควร ฐานเศรษฐกิจของประเทศยังดีพอให้คนชั้นกลางรุ่นใหม่ ผู้ประกอบการรุ่นใหม่ เข้มแข็งและมีความรู้ดีมากขึ้น ดีกว่ารุ่นก่อนๆ ที่ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ แต่ก็ต้องระวังและควรมีแผนสำรองรอรับไว้ เพราะวิกฤตเศรษฐกิจมีเป็นระยะๆ เกิดขึ้นทั่วโลก และมักจะเริ่มด้วยการเงิน หุ้น น้ำมัน ต่อมาก็ตามมาด้วย อสังหาริมทรัพย์ เพราะเกี่ยวข้องกับเงิน มีการใช้เงินกันมาก

แต่แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะเป็นเช่นไร ก็ขออย่าให้มีความประมาท อย่าเกิดการโลภ ฉกฉวยโอกาส รัฐบาลเองก็ไม่ควรปล่อยให้กลไกเสรีทำงานคล่องตัวเกินไป ปลาใหญ่จะกินปลาเล็ก และปัญหาสังคมก็จะตามมา

เครดิต : โพสต์ทูเดย์ คอลัมน์ธุรกิจหลากสไตล์